スケルトンリフォーム費用はいくら？中古住宅を“新築級”に変える予算の考え方

2026.05.27

佐藤剛

スケルトンリノベは家づくりの新常識｜リフォームとの違いや予算計画の立て方を大公開

「スケルトンリフォームって結局いくらかかるの？」
「中古住宅を買ってフルリノベしたいけど、予算感が分からない…」

そんな疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。

スケルトンリフォームは、壁や床だけでなく、配管・配線・断熱まで刷新できる大規模なリフォームです。間取りを自由に変えられ、“中古住宅を新築級に再生できる”一方で、一般的なリフォームよりも費用が高くなりやすい特徴があります。

しかし実際には、
・どこまで工事するか
・マンションか戸建てか
・配管や断熱を交換するか
によって金額差が大きく、「結局いくら必要なのか分かりづらい」と感じる人も少なくありません。

この記事では、スケルトンリフォーム費用の相場や、価格差が生まれる理由、部分リフォームとの違いを分かりやすく解説します。さらに、“後悔しない予算の考え方”や、ゼロリノベの定額制プランについてもご紹介します。

この記事で分かること

スケルトンリフォーム費用の相場
部分リフォームとの費用差
費用が高くなる理由
後悔しない予算計画の立て方
スケルトンリフォームが向いている人、向いていない人

スケルトンリフォーム費用の相場｜60㎡で1,200万〜1,800万円が目安

スケルトンリフォームは、一般的なリフォームよりも工事範囲が広く、費用も高くなりやすい工事です。特に、間取り変更や配管交換、断熱改修を伴う場合は、数百万円単位で金額差が生まれることもあります。

そのため、「相場が分かりづらい」「どこまで費用に含まれているのか不安」と感じる方も少なくありません。

ここでは、マンション・戸建て別の費用相場や、価格差が生まれる理由、後悔しない予算の考え方について解説します。

マンションのスケルトンリフォーム費用相場

広さ	費用目安
50㎡	900〜1,400万円
60㎡	1,200〜1,800万円
70㎡	1,500〜2,200万円

60㎡の中古マンションをスケルトンリフォームする場合、費用相場はおよそ1,200万〜1,800万円前後。さらに、間取り変更の規模や素材・設備のグレードによっても金額は変動します。

特に近年は、

・在宅ワークに対応した間取り変更
・断熱性能の向上
・収納や回遊動線の改善

など、“暮らし方”まで見直すリフォーム需要が増えており、単なる内装交換よりも工事内容が広がるケースが増えています。

谷川

1,200万円～1,800万円。この数字だけみると、大体の相場は分かっても、金額には大きな幅がありますね。

戸建てはさらに費用が高くなるケースも

戸建てのスケルトンリフォームは、マンションよりもさらに費用が高くなるケースがあります。

その理由は、内装だけでなく、

・耐震補強
・断熱改修
・屋根や外壁補修
・シロアリ対策

など、建物全体の性能改善が必要になることが多いためです。

特に築古戸建てでは、“見えない部分”の劣化が進んでいるケースも少なくありません。そのため、解体後に追加工事が発生する可能性も踏まえて、余裕を持った予算計画が重要になります。

スケルトンリフォーム費用に含まれるもの

スケルトンリフォームでは、単に内装を新しくするだけではなく、住まいを一度“骨組み状態”まで解体して再構築します。

そのため、費用には以下のような工事が含まれます。

・解体工事
・配管・電気配線交換
・断熱工事
・間取り変更工事
・キッチンや浴室など水回り設備交換
・床・壁・天井の内装工事
・設計・施工管理費

特に配管や断熱など、“完成後には見えなくなる部分”にもコストがかかるのが、スケルトンリフォームの特徴です。

「結局いくら必要？」が分かりにくい理由

一方で、スケルトンリフォームは自由度が高い分、「何が費用に含まれているのか」が会社によって異なる点には注意が必要です。

例えば、

・解体費は別途
・配管交換はオプション
・設計費が後から追加

など、最初の見積もりから大きく増額するケースも少なくありません。

そのため、“総額が分かりやすいか”は、スケルトンリフォーム会社選びで重要なポイントになります。

ゼロリノベなら、定額制で60㎡で13,200,000円（税込）から

ゼロリノベでは、平米数をもとにした定額制プランを採用しており、60㎡の場合は13,200,000円（税込）から。平米数を入力するだけで概算費用を確認できるシミュレーターも用意されています。

「まずは自分の広さだとどれくらいか知りたい」
という方は、費用シミュレーションから相場感をつかんでみるのがおすすめです。

ゼロリノベジャーナル

【開発秘話】完全定額制×自由設計のリノベーションプラン『BASE』誕生。舞台裏を開発担当者に聞きました | … 2025年6月1日（日）より提供を開始した新プラン「BASE」は、リノベーションにおける『費用の不安』を解消するため誕生しました。完全定額制と間取りの自由設計を両立させ…

スケルトンリフォームとは？中古住宅を“新築級”に再生できる理由

中古住宅は、築年数が経過するほど間取りや設備が現在の暮らし方に合わなくなるケースがあります。さらに、配管や断熱材など“目に見えない部分”も老朽化していることが少なくありません。

スケルトンリフォームは、住まいを一度骨組み状態まで解体することで、表面的な修繕だけでは解決できない問題まで根本的に改善できるリフォームです。

ここでは、通常リフォームやフルリノベーションとの違いを踏まえながら、その特徴を解説します。

通常リフォームとスケルトンリフォーム（リノベーション）の違い

通常のリフォームは、壁紙や床材、水回り設備など“見える部分”を中心に新しくする工事です。一方、スケルトンリフォーム（リノベーション）は、床・壁・天井を解体し、配管や電気配線まで刷新できるのが大きな違いです。

そのため、間取り変更の自由度が高く、断熱性能や生活動線まで見直せるのが特徴。単なる「修繕」ではなく、“暮らしそのものを再設計する工事”といえるでしょう。

項目	スケルトリフォーム（リノベーション）	通常リフォーム
定義	骨組みだけ残して“再設計”する	老朽化した箇所を修繕する
目的	配管・電気配線、設備交換などを行い理想とする空間をゼロから作る	老朽化改善や性能を向上させて住みやすくする
間取り変更	自由な間取りに変更できる	一部変更可能
仕上がり	新築同様	維持・改善レベル

古い中古物件を購入して間取り変更含めて自分好みの空間を作りたい、デザイン重視で仕上げたい場合にはスケルトンリフォーム（リノベーション）が向いています。

フルリフォーム（フルリノベーション）との違い

項目	スケルトンリフォーム（リノベーション）	フルリフォーム（リノベーション）
定義	内装・設備・配管などをすべて撤去し、構造体だけ残して”再設計”する	内装・設備をすべて新しくするが、構造体や配管は基本的に残す
目的	配管・電気配線、設備交換などを行い理想とする空間をゼロから作る	家全体を新築のようにリフレッシュする
構造部分	骨組み（柱・梁）以外はすべて撤去	基本的に手を加えない
仕上がり	新築同様	内装・設備を全交換（構造そのまま）

スケルトンリフォームと似た言葉に「フルリフォーム（リノベーション）」がありますが、工事範囲が異なるケースがあります。
フルリノベーションは、家全体の内装や設備を新しくする工事を指すことが多い一方で、配管や断熱まで交換するとは限りません。

その点、スケルトンリフォームは、一度骨組み状態まで解体するため、配管・配線・断熱材といった“見えない部分”まで刷新できるのが特徴です。

谷川

今の間取りを活かしつつ全体をきれいにしたい場合には、フルリフォームが向いています。

スケルトンリフォームでなぜ“新築級”になるのか？

スケルトンリフォームでは、古い内装を新しくするだけでなく、住まいの土台から見直すことができます。

例えば、

・古い配管を交換する
・断熱性能を向上する
・生活動線を現代的に改善する
・光や風が通る間取りへ変更する

など、築古住宅の弱点を根本から改善可能です。

谷川

その結果、「中古住宅らしさ」を感じにくい、新築のような快適性とデザイン性を実現できるのです。住まいの土台から見直し、“心地良い暮らし”を叶えるアイデア集も、ぜひご覧ください。

スケルトンリフォームが人気の理由

なぜ“スケルトン”が家づくりの新常識なのか？ — （※）参照：国土交通省「既存住宅市場の整備・活性化に向けて」

かつて「リノベーション」といえば、表面的な内装変更や設備交換が主流でした。しかし近年は、構造躯体だけを残してゼロからつくり直す“スケルトンリノベーション”を選ぶ人が急増しています。その背景には、共働きや在宅ワーク、ライフスタイルの多様化により、中古住宅の既存の間取り・設備では暮らし方に合わない人が増えていることが挙げられます。

また、国土交通省の調査によると、2023年時点で居住中の住宅ストック5,567万戸のうち、築43年以上の住宅（1980年以前建築）は約1,181万戸、全体の2割を超えます（※）。水道管・配線・断熱材といった“目に見えない部分”の老朽化は、単なるリフォームでは解決できません。その点、スケルトンリノベーションなら、配管や断熱といった根本部分まで刷新が可能です。

暮らしの自由度だけでなく、安全・安心を最大化するための選択肢として、今、スケルトンリノベーションは家づくりの新常識となっているのです。

部分リノベーションでは解決できない課題とは？

部分リフォームは、費用を抑えながら住まいを改善できる方法です。しかし、築古住宅では“表面だけ”を直しても、根本的な問題が残るケースがあります。

間取り変更の限界

部分リフォームでは、既存の間取りを大きく変えることが難しい場合があります。

特に、壁の位置や配管制約によって、

・キッチン移動ができない
・開放的なLDKにできない
・収納計画が限定される

など、理想の暮らしを実現しきれないこともあります。

配管・断熱など“見えない老朽化”

築古住宅では、内装がきれいでも、配管や断熱材が老朽化しているケースがあります。

部分リフォームでは、壁や床を大きく解体しないため、“見えない劣化”を確認しづらいのがデメリットです。

防音・耐震・断熱性能の限界

現代の暮らしでは、デザインだけでなく快適性も重要です。

しかし、部分リフォームでは、

・断熱性能
・防音性能
・耐震性能

など、住宅性能そのものを改善しにくいケースがあります。

そのため、築年数が古い住宅ほど、スケルトンリフォームによる“根本改善”が有効になる場合があります。

スケルトンリノベーションのメリット・デメリット

スケルトンリノベーションのメリット

スケルトンリノベーションの主なメリットは以下の3つです。

間取りも内装もゼロから設計できる
設備・配管まで刷新できる
「余白」と「可変性」で、未来の暮らしにもフィット

メリット①間取りを自由に変えられる

スケルトンリノベーションは枠組みだけを残して内装や設備を設計・工事を行います。そのため、リノベーションの自由度が高く、空間の可能性が広がります。

中古の物件を新築の状態のようにもでき、今の家の雰囲気やイメージが好きならば、それを残しつつ現代にマッチした設備などを加え、生活のレベルを上げることが可能です。

また、家族構成などライフスタイルの変化がある場合にも、間取りを自由に変更できるため、自分たちの家族の状況に合った環境を作り出せます。

メリット②設備・配管まで刷新できる

スケルトンリノベーションでは、物件を一度骨組み状態にするため、壁や床に隠れた普段は目に見えない部分も確認したうえで、リノベーションが進められます。

隠れていて普段目に入らない場所は、カビや腐食などが起こっていても気付きにくく、放置すると劣化が進行します。しかし、骨組み状態で劣化状態を事前に確認すれば、適切な方法で寿命を延ばすことが可能です。また、老朽化した動線や配管の劣化具合も確認できます。

普段は目にしない場所も確認できるため、リノベーション後に安心した住まいを実現できます。

メリット③「余白」と「可変性」で未来にも対応できる

スケルトンリノベーションの大きな魅力は、「今の暮らしにぴったりの住まい」を実現できるだけでなく、将来の変化にも柔軟に対応できる設計ができる点です。

家族構成や働き方は、10年後には変わっている可能性がありますよね。さらに、趣味や介護といった“空間の使い方”もまた、変わるかもしれません。

そんなときに空間に余白を持たせた設計なら、壁を追加したり、造作の仕切りをつくったりするだけで新しい暮らしにも対応できます。

スケルトンリノベーションのデメリット

スケルトンリノベーションのデメリットは以下の2つです。

費用がかかる
工事期間が長くなる

デメリット①費用が高め

スケルトンリノベーションは、家を骨組みの状態にするため、工程・工事の規模が大きくなります。そのため、部分的なリフォームよりも費用がかさみます。さらに、建物の老朽化が激しく、補修しなければいけない部分が多い場合には、その分、工事費が必要です。戸建ての場合は、建替えるほうが安く済む場合もあるでしょう。

さらに、工事中はその建物には住めないため、仮の住まいが必要です。仮の住まいを確保するためにも、追加の費用がかかります。

デメリット②工事期間が長くなる

スケルトンリノベーションは工事の規模が大きいため、その分、長い工事期間を設ける必要があります。また、工事中は住めないケースが多く、仮住まいや引越し費用も考慮する必要も。

スケルトンリノベーションは骨組みの状態からリノベーションするため、最初の打ち合わせの段階から多くの時間を必要としたり、実際に作業を始めて解体し終わった後に気づいたりすることもあるでしょう。また、普段は見えない部分などに、想定外の問題があるかもしれません。

そういった場合には、緊急の打ち合わせやプラン変更など、工事にかかる期間が延びてしまいます。

スケルトンリフォームが向いている人・向かない人

スケルトンリフォームは、すべての人に最適とは限りません。ライフスタイルや予算によって、向き・不向きがあります。

向いている人

・中古住宅を購入して長く住みたい
・間取りを大きく変えたい
・配管や断熱など見えない部分も改善したい
・将来変化に対応できる家にしたい

こうした人には、スケルトンリフォームが向いています。

向かない人

・できるだけ費用を抑えたい
・住みながら工事したい
・間取り変更を考えていない

このような場合は、部分リフォームの方が適しているケースもあります。

後悔しないための“予算の考え方”

スケルトンリフォームでは、「何をどこまでやるか」で費用が大きく変わります。だからこそ、最初に“無理のない予算”を決めることが重要です。

「借りられる額」ではなく「安心して払える額」で考える

住宅購入では、借入可能額いっぱいで考えてしまいがちです。しかし、住まいを買った後にも、教育費や旅行、趣味など人生にはさまざまなお金が必要になります。

大切なのは、「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら安心して払い続けられるか」です。

“全部盛り”にしないことが大切

リノベーションでは、あれもこれも取り入れたくなるものです。

しかし、本当に必要なものを整理し、“こだわる部分”にメリハリをつけることで、予算オーバーを防ぎやすくなります。

将来変化に対応できる「余白」を残す

最初から完璧につくり込みすぎると、将来暮らしが変わったときに対応しづらくなります。

将来変更できる“余白”を残しておくことで、長く快適に住み続けやすくなるでしょう。

ゼロリノベの「スケルトンリノベーション」の特徴

スケルトンリノベーションの施工会社の選定に悩む方は、ゼロリノベの特徴を見て、選択肢の1つにしてみてください。リノベーションを専門とするゼロリノベのスケルトンリノベーションが選ばれる理由を3つ挙げます。

設計・施工・仲介が一社完結の“オールワンストップ”

ゼロリノベでは、不動産仲介から設計、施工、アフターサービスに至るまで専門の部門を社内に配置し、全工程を “オールワンストップ” で提供することにこだわっています。

高い技術と専門性を持つプロフェッショナル集団による“自由な住まい”づくりでは、中古物件の特性の見極めから設計、着工後の想定外に対する安全な対応まで、全てにおいて高品質を約束。

社内の各部門が密に連携しているからこそできる、一社完結のオールワンストップなのです。

第三者FPとつくる「安心予算」からの逆算設計

ゼロリノベでは、まず“どのような暮らしを望んでいるのか”を丁寧にヒアリングします。第三者機関が無料でライフプランを作成し、その上でお客様の価値観に沿った選択肢をシミュレーションします。

目指すのは、マイホーム購入後の人生も楽しめる「金銭的余白のある安心予算」。この予算を基準にすれば、家も買えて、人生も楽しめて、未来の想定外にも備えられます。

自分らしさを実現できる自由設計

完全自由設計だから、間取りも素材もデザインも思うまま。リノベーションが好きで職人気質の設計集団が、「好き」や「こうしたい」気持ちに真摯に向き合います。一人ひとりの思いと愚直に向き合い、個々の価値観を表現してきた結果、施工事例はバラエティに富んだラインナップに。

暮らしの変化に対応しやすい、可変性のあるプランも得意です。リノベーション業界では珍しく、多数のデザイン賞を受賞しています。

谷川

デザイン性は大事ですが、同じくらいに大事にしたいのは機能性や住みやすさ。ゼロリノベの実績を、お客様からのリアルな口コミでチェックしてみてください。

ゼロリノベが手掛けたスケルトンリノベーション事例

ゼロリノベが手掛けたスケルトンリノベーション事例をご紹介します。マンションと戸建ての両方の事例があるので、参考にしてくださいね

リノベにより明るくなった北欧テイストの住まい

ゼロリノベのリノベーション施工事例

明るく生まれ変わったヒュッゲなおうち

CONCEPT

風通しの良い家にしたいとリクエストしたご夫婦。サニタリーを中心に配置し、回遊動線をつくることで光と風がまわる心地よい間取りに。お二人が好きな北欧インテリアが映えるよう、寒色の塗装と玄関にはヘリンボーン張りのフローリングでアクセントにしました。

基本情報

建物タイプマンション

広さ68.07m²

築年月1996年02月

居住人数2人

※費用は引き渡し当時の金額です

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海外にいるかのような開放感あふれる住まい

ゼロリノベのリノベーション施工事例

お酒とパーティーと優雅な暮らし

CONCEPT

海沿いのお家をイメージしたリノベーション。場所は南仏などのヨーロッパ。ビーチ沿いのカフェやカジュアルホテルのような魅力的な空間を目指し、毎日が特別な時間になる居心地の良い住まいを実現しました。

基本情報

建物タイプマンション

広さ63.54m²

築年月1979年12月

居住人数2人

※費用は引き渡し当時の金額です

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1971年の戸建てとは思えない広々とした素敵空間

ゼロリノベのリノベーション施工事例

育てる家

CONCEPT

「自然豊かで静かな場所で暮らしたい」と希望したご夫婦は戸建てを購入してリノベーション。空間を広く使うために生活動線から考え抜いた間取りには、必要最低限の機能を持たせたシンプルさが際立ちます。こだわりの北欧インテリアとリノベらしい筋交いや梁が印象的な住まいです。

基本情報

建物タイプ戸建て

広さ117.14m²

築年月1971年12月

居住人数2人

※費用は引き渡し当時の金額です

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ゼロリノベジャーナル

戸建てをスケルトンリノベで考え直す｜どんな家が向いている？費用や注意点を簡単解説 | ゼロリノベジャー… 「今住んでいる戸建ての築年数が古くなってきて、住まい全体の老朽化が気になってきた」「住み替えや建て替えのほうがいいのかも」築古の戸建てに住んでいる方や、これから…

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リノベ費用を算出して施工事例を見てみる

ゼロリノベでは業界では新しい「定額制」でのリノベーションを行っています。下記はリノベーション費用のシミュレーターです。リノベーション予定の平米数から、リノベーション費用のおおよその金額を算出します。また、その金額とマッチする施工事例を紹介しているので、ぜひお試しください！

スケルトンリフォームに関するよくある質問

スケルトンリフォームはどこまで壊すの？: 基本的に、床・壁・天井・配管・電気配線などをすべて骨組みの状態にします。構造躯体（柱・梁）を残した状態にリセットすることで、間取り・断熱・設備などを一から見直せます。目に見えない劣化も確認できるため、長く安心して暮らせる家に再生できるのが、スケルトンリフォームの最大のメリットです。
スケルトンリフォームの費用相場は？: 60㎡の中古マンションをスケルトンリノベーションする場合、予算は1,200万〜1,800万円前後（設計・施工込み）が一般的です。スケルトンリノベーションでは、既存の間取りや構造はそのままに、壁紙や床材・水回り設備など、目に見える部分だけを新しくする表層リノベーションよりも300万〜500万高くなるイメージです。
工事期間はどれくらい？仮住まいは必要？: 設計〜施工完了までは、およそ5〜6ヶ月が目安です。内訳は設計打ち合わせに約1〜2ヶ月、解体・施工工事に約3〜4ヶ月。工事中は住めないため、仮住まいが必要です。ゼロリノベでは引越しや仮住まい時期のスケジュール設計までサポートし、段取りで困らないよう配慮しています。
リフォーム後に後悔するケースってある？その対策は？: よくある後悔は「収納や設備を増やしすぎて圧迫感が出た」「子ども部屋のことを考えずに間取りを決めた」「ワークスペースが足りなかった」などです。このような『詰め込み過ぎ』『将来を見据えていない』失敗を防ぐには、「将来変化する可能性」も踏まえた“余白のある設計”が大切です。