住んでいる古い家をリノベーションする魅力や注意点、事例【事例解説付き】


「両親が建てた古い家に住み続けたいけれど、今からリノベーションするのってどうなんだろう?」
「古い家をリノベーションするときのリスクについて詳しく知りたい」

リノベーションを施し、古い家に長く住み続けたいと考えていませんか。

古い家をリノベーションできれば、建物独自の良さを残しながら、住み続けられます。

しかし、古い家にはさまざまな問題やリスクが潜んでいます。

そこで、この記事では、次の内容を紹介します。

  • 古い家をリノベーションする際の費用相場
  • 古い家をリノベーションする3つの魅力
  • 古い家をリノベーションする際に知っておきたい3つの注意点
  • 古い家をリノベーションする際の3つのポイント
  • 古い家をリノベーションする際の業者の選び方5選
  • 古い家のリノベーション事例2選

古い家のリノベーションを検討されている方は、ぜひ本記事をご覧ください。

Advisor

一級建築士 アドバイザー 西村 一宏

[監修]一級建築士

西村 一宏

リノベーション・オブ・ザ・イヤーを受賞した設計・施工部門の責任者としてゼロリノベ建築を担う。著者の詳しいプロフィール

Author

“【著者】ゼロリノベ編集部"

[著者]

ゼロリノベ編集部

元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール

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古い家をリノベーションする際の費用相場

古い家をリノベーションする際の費用相場まずは、古い家をリノベーションする際の費用相場は、以下の通りです。

リノベーション内容費用相場
キッチン約50~150万円
トイレ約15~60万円
リビング約10~150万円
耐震補強約25〜200万円
間取り変更約15万円~500万円以上
増築・減築・増築:8畳あたり約210~400万円
・減築:7~9畳あたり約110~380万円
断熱約20~120万円

本章では古い家をリノベーションする際の費用相場を、項目別にそれぞれ解説します。

1-1.キッチン

キッチンのリノベーションの費用相場は、約50〜150万円です。

キッチンの種類によって費用は異なります。

工事が大がかりにならなければ、50万円以下でリノベーションをできる場合もあります

逆に、100万円以上の費用をかけられるのであれば、アイランドキッチンや対面型キッチンも採用可能です。

費用をかけられるほど、充実するのがキッチンの魅力でもあります。

1-2.トイレ

トイレのリノベーションの費用相場は、約15〜60万円です。

費用を抑えたい場合、トイレ本体の交換と壁紙の変更のみの工事がおすすめです。

ただ、トイレ機器の交換を含めた全体的なリノベーションの場合には、費用が高くなりやすいです。

1-3.リビング

リビングのリノベーションの費用相場は、約10〜150万円です。

リビングのリノベーションにかかる費用はリビングの広さによって異なります。

10帖でクロスの張り替えが約10万円、フローリングを張り替える場合は約20万円が相場です。

リビングと隣接する部屋の壁を壊してリビングを広げたり、大規模な改修工事をしたりする場合には、さらに費用が高くなります。

1-4.耐震補強

耐震補強を目的としたリノベーションの費用相場は、約25〜200万円です。

耐震補強は、工事内容によって費用が変わります。

また、住宅の規模によっても必要な工事が異なります。

耐震補強にかかる詳しい費用が知りたい場合には、リノベーション会社に相談するのが確実です。

1-5.間取り変更

間取り変更のリノベーションの費用相場は、約15万円〜500万円以上です。

子どもが増えたタイミングで、子ども部屋に壁を設置して2部屋に分けたい方や子どもが巣立ったことで部屋を大きくしたい方もいるでしょう。

壁を壊したり、設置したりするなどして間取りを変更する場合には、工事の規模によって費用が異なります。

子ども部屋に壁を設置する工事であれば、約15~20万円でできますが、キッチンとリビングをつなげる大がかりな工事になると、100万円以上の費用を見ておく必要があります

1-6.増築・減築

リノベーションで増築する場合の費用相場は、8畳あたり約210〜400万円で、減築の場合には7〜9畳あたり約110〜380万円です。

増築は、家族が増えたタイミングで行われるのが一般的です。

また、就職や結婚などで家に住む家族が減り、余っている部屋が多い場合には、減築を検討することもあるでしょう。

増築する場合には、建築確認申請を求められる可能性があります。

建築確認申請が必要な建物を無断でリノベーションすると、違法建築になってしまうため、事前に確認する必要があります。

1-7.断熱

断熱に関するリノベーションの費用相場は、約20〜120万円です。

断熱のリノベーションには、以下の工事があります。

  • 天井の断熱工事
  • 床下の断熱工事
  • 壁の中に断熱材を入れる工事
  • 外壁や屋根の塗装工事
  • 窓を断熱性の高いものにする工事

現状の問題に応じて、必要な断熱工事は異なります。

どの断熱工事が必要なのかは、リノベーション会社と相談したうえで、決めるようにしましょう。

住んでいる古い家をリノベーションする3つの魅力

住んでいる古い家をリノベーションする3つの魅力現在住んでいる古い家をリノベーションすることには、以下の魅力があります。

  • 生活環境を変えずに済む
  • 固定資産税が上がりにくい
  • 申請手続きの手間が少ない

それぞれ順番に解説します。

2-1.生活環境を変えずに済む

現在住んでいる古い家をリノベーションする場合、生活環境を変えずに済みます

家を新築する場合には、今とは違う場所に引越さなければなりません。

知らない土地で新しい生活をスタートするのも悪くはありませんが、どのような土地柄で、周りにどのような人が住んでいるのかわからないのは不安に感じるでしょう。

その点、現在住んでいる古い家をリノベーションするのであれば、周辺の環境や生活の雰囲気が変わることはありません。

愛着や思い入れのある家を、より暮らしやすい家に変化させ、現状の住環境のまま暮らせることが、古い持ち家をリノベーションする魅力の1つです。

2-2.固定資産税が上がりにくい

古い家をリノベーションすると、固定資産税が上がりにくくなります。

固定資産税とは、毎年1月1日時点に所有している家や土地などの固定資産に対して課される地方税のことです。

固定資産税は、不動産の価値に応じて評価額が決まり、3年ごとに見直されます。

土地は、評価替えの時の路線価(道路に面した土地の価格)によって評価額が決まります。

建物は、評価する時点で、まったく同じ家を新築すると仮定してかかる建築費(再建築価格)に、建築後の経年劣化などを考慮して評価額が決められます。

そのため、戸建ての固定資産税は新築時に1番評価額が高く、あとはだんだん下がっていき、15年から20年で安定してくるのが一般的です。

新築時のような高い固定資産税を払わなくてよいことも、古い家をリノベーションするメリットの1つです。

2-3.申請手続きの手間が少ない

用意する書類や手続きにかかる手間が、新築の購入や建て替えを行う場合よりも少なくて済むのも、古い家をリノベーションするメリットです。

基本的に自宅のリノベーションでは、リフォームローンを組むのが一般的です。

リフォームローンは、住宅ローンを契約するときほどの煩雑な審査や手続きがありません。

自宅を担保にする必要もないので、登記手続きも不要です。

また、延べ床面積が500㎡以下の2階建て以下の一般的な木造住宅(4号建築物)であれば、基本的には建築確認申請も必要ありません。

ただし、以下のようなケースでは、多岐に渡る手続きが必要になります。

  • 居宅から店舗など、用途変更を行う場合
  • 増築や減築で建物の面積が変わる場合
  • 住宅ローンを借り換えてリフォーム費用を工面する場合

どのようなリフォームだと何の手続きが必要になるのかは、リノベーション会社が把握しているので、事前に確認しましょう。

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住んでいる古い家をリノベーションする際の3つの注意点

住んでいる古い家をリノベーションする際の3つの注意点現在住んでいる古い家をリノベーションするときには、以下のような注意点もあります。

  • ハード面の補修箇所が多いと高額になる
  • 設計図や完了検査済証がない場合がある
  • 仮住まいが必要になる

住んでいる古い家をリノベーションする際の3つの注意点を、それぞれ確認しましょう。

3-1.ハード面の補修箇所が多いと高額になる

既存の家の状態によっては、予定よりも高額なリノベーション費用になる可能性があります

築数十年もたつような古い家は、基礎や土台、柱、梁などの構造部分が劣化している可能性があります。

例えば、基礎がヒビ割れていたり、柱や梁の大部分が白アリ被害にあったりしているようなケースでは、いくら壁紙などの内装や外壁などの外装をきれいにしても、安心して暮らせません。

構造補強からやり直すとなると、工事が大がかりになります。

費用もその分、高額になりがちです。

また、現行の建築基準法に沿わない場合、耐震補強や耐震工事などが必要になることもあります。

現行の建築基準法は2000年(平成12年)に改正されているので、それ以前に建築された古い家は、壁や接合部などが規定にあっていない可能性があります。

とくに1981年(昭和56年)6月以前に建てられた家は、新耐震基準を満たしていないので、より大がかりな耐震工事が必要になるかもしれません。

建築年数耐震性
1981年5月31日以前旧耐震基準の住宅。震度5程度で倒壊しないことを想定されている。
1981年6月1日~2000年5月31日新耐震基準の住宅。震度7程度で倒壊しないことを想定。新耐震基準であるが、2000年基準を満たしていない要素がある。
2000年6月1日以降現行耐震基準の住宅。基礎形状、壁の配置バランス規定、接合金物の取りつけなどの対策もされている。

構造部分の改修は、抜本的な工事になるため、内装のみの場合などに比べて費用や工期がかかります。

場合によっては「新築にしたほうが安くつく」という結果になることもあります。

そうならないためには、古い家のリノベーションをする前に、耐震診断やインスペクション*を受けるなど、現在の家の状況確認が大切です。

*インスペクション:建築家など住宅の専門家(インスペクター)が行う住宅診断のこと

また、耐震補強を目的としたリフォームをする場合、所得税の減税制度を利用できます。

例えば、持ち家の耐震リフォームであれば所得税が最大62.5万円、固定資産税は半額になる可能性があります。

少しでもコストを下げるためにも、活用できる制度がないか調べておくとよいでしょう。

出典:財務省|令和4年度税制改正の大綱(6〜8頁)

出典:国土交通省|令和4年度 国土交通省税制改正概要(22頁)

3-2.設計図面や完了検査済証がない場合がある

増築工事や改修工事を行う際、現在の家の設計図面や完了検査済証が必要になります。

これらは、今の家が当時の建築基準法に沿って建てられたことを証明する書類です。

設計図面や完了検査済証がない場合には、できることや費用が大きく変わります。

親や祖父母から相続して住んでいるような古い家は、当時の書類が残っていなかったり、そもそも完了検査済証が発行されていなかったりするケースも少なくありません。

そのため、完了検査済証がない場合には、以下のいずれかの方法で合法性を証明する必要があります。

  • 建築計画概要書の写しや建築確認台帳記載証明を確認する
  • 建築基準法適合状況調査を受ける

完了検査済証がない場合の合法性を証明する方法を、それぞれ詳しく見ていきましょう。

3-2-1.建築計画概要書の写しや建築確認台帳記載証明を確認する

完了検査済証を紛失した場合、建築計画概要書の写しまたは建築確認台帳記載証明を物件のある自治体の役場で取得します。

手続きの方法は、各自治体によって異なります。

リノベーション会社に依頼する場合は、担当者に任せるのが無難です。

3-2-2.建築基準法適合状況調査を受ける

2005年以前の戸建て住宅では、そもそも完了検査済証が発行されていないことが珍しくありません。

完了検査済証が発行されていない場合、建築士などに依頼し、建築基準法適合状況調査を受ける必要があります。

完了検査済証がない場合には、まずはリノベーションを依頼する会社に相談するのがおすすめです。

出典:国土交通省|「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関等を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」について

3-3.仮住まいが必要になる

リノベーションする際、仮住まいが必要になることにも注意しましょう。

戸建て住宅のリノベーションは、建物の老朽化の度合いや工事内容によって違いますが、4ヵ月前後かかるのが一般的です。

その前後1〜2週間を含む期間は、ウィークリーやマンスリーの賃貸マンションなどに仮住まいが必要になります。

予算を検討する際には、工事費用だけでなく、仮住まいにかかる家賃も見込んでおかなければなりません。

戸建て住宅は家財道具が多いので、使用しないものはトランクルームを借りて保管することも必要です。

リノベーション中のみ、家族が最低限暮らせる程度の広さの賃貸マンションに住めば、コストを抑えられるでしょう。

古い家をリノベーションする際の3つのポイント

古い家をリノベーションする際の3つのポイント古い家をリノベーションする際には、以下の3つのポイントを意識しましょう。

  • 耐震診断を行う
  • 確定申告を行う
  • 補助金制度を利用する

それぞれ詳しく見ていきましょう。

4-1.耐震診断を行う

地域や自治体によっては、家が耐震に関する基準を満たしているのかを診断する「耐震診断」を無料で受けられる場合があります。

無料で耐震診断を受けられるため、受けておかないともったいないです。

自治体の耐震診断相談窓口で相談できるため、古い家をリノベーションする際には、活用してみてください。

4-2.確定申告を行う

リノベーションした場合、申請をすることで、所得税や固定資産税が減税される可能性があります。

減税を受けるためには、以下の条件を満たしたリノベーションを行っていることが必要です。

  • 耐震
  • バリアフリー
  • 省エネ
  • 長期優良住宅

減税を受けるためには確定申告の必要があるため、確定申告の準備もしておくとよいでしょう。

4-3.補助金制度を利用する

古い家をリノベーションする場合、条件を満たすと補助金制度を利用できる可能性があります。

補助金制度には、国が実施しているものと自治体が実施しているものがあるため、両方の補助金制度を調べておきましょう。

また、補助金制度には、条件だけでなく申請期間が設けられています。

タイミングによっては、終了していることも考えられます。

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古い家をリノベーションする際の業者の選び方5選

古い家をリノベーションする際の業者の選び方5選古い家をリノベーションする業者を選ぶ際、以下の5つの点を確認してみてください。

  • 希望のリノベーションに近い施工実績があるか
  • 担当者の対応は丁寧か
  • 保証やアフターサポートは充実しているか
  • 希望に合わせた提案をしてくれるか
  • 口コミが多いか

1つずつ順番に見ていきましょう。

5-1.希望のリノベーションに近い施工実績があるか

希望のリノベーションに近い施工実績があるかどうかは、リノベーション会社を選ぶうえで、重要なポイントです。

施工実績があるリノベーション会社を選べば、失敗するリスクを減らせるだけでなく、希望の条件に関する相談に対して、具体的な提案を受けられます。

また、希望のリノベーションに近い施工実績の数を確認しておくことも大切です。

施工実績の数が多ければ、そのリノベーション会社の得意分野の可能性が高まるため、より失敗のリスクを減らし、希望に沿ったリノベーションができます。

5-2.担当者の対応は丁寧か

担当者の対応が丁寧かどうかも、確認しておきたいポイントです。

リノベーション会社の担当者は、リノベーションが終わるまでのコミュニケーションを多く取る相手でもあります。

そのため、対応が丁寧でないと、ストレスを感じてしまいます。

また、担当者の対応は丁寧だと、相談や質問がしやすいため、希望の伝えそびれやコミュニケーション不足による失敗などのリスクも減らせますよ。

5-3.保証やアフターサポートは充実しているか

リノベーション会社によっては、リノベーションに関する保証やアフターサポートを実施している場合があります。

保証やアフターサポートが充実していれば、工事中にできた壁の傷や、リノベーション後に見つかった欠陥に対応してもらえる可能性があります。

保証やアフターサポートがないと、トラブルがあった場合に対応してもらえないことも多いため、保証やアフターサポートが充実しているかの確認も必要不可欠です。

5-4.希望に合わせた提案をしてくれるか

「予算を抑えたい」「機能性を重要視したい」などの希望に合わせて、提案をしてくれるかどうかも、リノベーション会社を選ぶ上で確認しておきたいポイントです。

例えば、予算を抑えながらデザイン性を高めたい場合には、予算感や理想のデザインをしっかりと聞き出してた上で提案してくれた方が、希望に合ったリノベーションを実現できます。

また、サンプルを提示してわかりやすく説明、費用を抑えられるプランの提案をしてくれる場合には、信頼できるリノベーション会社である可能性が高まります。

5-5.口コミが多いか

リノベーション会社を選ぶ際、口コミが多いかの確認をしておくのをおすすめします。

その際、口コミの数だけでなく、口コミの内容も確認しておきましょう。

評価の高い口コミが多ければ、信頼できるリノベーション会社の可能性が高まります。

また、口コミを調べる際は、リノベーション会社のホームページだけでなく、口コミサイトやSNSの活用をおすすめします。

口コミサイトやSNSであればよい口コミだけでなく、悪い口コミも掲載されているため、より相性のよいリノベーション会社を見つけられるでしょう。

古い家のリノベーション事例

古い家のリノベーション事例ここからは、実際に古い家をリノベーションした施工事例の中から、以下の2つを紹介します。

  • キッチンを中心とした、家族の存在を感じる空間にリノベーションした事例
  • 和室を完全撤去して、白が眩しいワンフロアのオープンスペースを実現した事例

それでは、古い家のリノベーション事例を、詳しく見ていきましょう。

6-1.キッチンを中心とした、家族の存在を感じる空間にリノベーション

▼Beforeキッチンを中心とした、家族の存在を感じる空間にリノベーション_before▼Afterキッチンを中心とした、家族の存在を感じる空間にリノベーション_after①

キッチンを中心とした、家族の存在を感じる空間にリノベーション_after②▼間取り図 Before&Afterキッチンを中心とした、家族の存在を感じる空間にリノベーション_間取り図部屋の隅に設置されていた壁付きキッチンを、料理中も家族で楽しくコミュニケーションを取れるようにリビングの真ん中に移動しています。

シンクとコンロを二列に配置するII型キッチンに交換したため、夫婦で料理しても生活動線が被りません。

古い和室もライフスタイルに合わせるため撤廃しています。

リビングと一体化させ、全面フローリングに統一することで、開放的で広々としたLDKへとイメージチェンジしました。

キッチン奥には広いパントリーを配置したため、キッチンが真ん中にあってもゴチャゴチャして見えることがありません。

2階は天井の傾斜と梁を活かし、秘密基地のような造作ロフトに仕上げているのもおしゃれでしょう。

キッチンを中心とした暮らし〈千葉〉88㎡

6-2.和室を完全撤去して、白が眩しいワンフロアのオープンスペースを実現

▼Before和室を完全撤去して、白が眩しいワンフロアのオープンスペースを実現_before▼After和室を完全撤去して、白が眩しいワンフロアのオープンスペースを実現_after①

和室を完全撤去して、白が眩しいワンフロアのオープンスペースを実現_after②▼間取り図 Before&After和室を完全撤去して、白が眩しいワンフロアのオープンスペースを実現_間取り図LDKと和室に区切られていた1階を、和室を完全に撤去することで広々としたワンフロアのオープンスペースにリノベーションした事例です。

水回りを見直し、脱衣所と洗面所を分けることで、利便性を向上させました。

トイレの前はあえて壁を残し、インターホンや配線などを集約してスッキリさせたうえで目隠しにしています。

フロア全体を白でまとめたことで、インテリアが映えるデザイン性の高い空間に仕上がりました。

2階に上がる階段は、アイアンの手すりをつけてお部屋のアクセントになっています。

壁を取りのぞくことで、家から帰ってきてそのまま2階に上がるときも、家族の空気を感じられる仕組みになっています。

白く美しく〈東京〉88㎡

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まとめ

まとめこの記事では、古い家のリノベーションについて解説をしました。

住んでいる古い家をリノベーションする場合には、以下の魅力があります。

  • 生活環境を変えずに済む
  • 固定資産税が上がりにくい
  • 申請手続きの手間が少ない

新築で建てるよりも、負担が少なくなるのがリノベーションのメリットになります。

古い家は、年々増えています。

これからどう使っていくのかをしっかりと検討し、これからも古い家を残し続けたいと考えるのであれば、リノベーションを検討してみてはいかがでしょうか。

なおゼロリノベでは、すでに所有している古い家のリノベーションをサポートする「ご自宅をリノベーション」のプランを提供しています。

今後のライフプランを考慮した予算計画を立てるところから設計、工事の現場監督に至るまで、理想の家づくりをワンストップで実現いたします。

「こんなに古い家でもリノベーションできるのかな」といった不安やお悩みに寄り添って、お客様と一緒に解決策を考えますので、まずはご相談ください。

\一級建築士監修のWEBセミナー/